AOS Studley op Provada 2010, een terugblik
	Meer info

Verslag van het PROVADA Vastgoedperformance Debat

EINDGEBRUIKER OF EIGENAAR, WIENS BELANG STAAT VOOROP?

Wie betaalt, bepaalt. Het is een uitdrukking die staat als een huis. Maar kunnen we haar toepassen op de vastgoedwereld? Immers: Betaalt de eigenaar, of indirect de gebruiker? Wiens wensen zijn leidend? AOS Studley en PROVADA initieerden tijdens de beurs het eerste Vastgoedperformance Debat tussen eigenaren, ontwikkelaars en gebruikers. Thema: Do not ask what you can do for your real estate but what real estate can do for you.

“Wat moet vastgoed opleveren”, vroeg debatleider Harold Coenders, directeur van AOS Studley, zich hardop af bij het begin van het eerste Vastgoedperformance Debat op PROVADA 2010. “Welke doelen stellen gebruikers zich bij hun vestigingsvraagstukken, of omgedraaid: Waarmee wensen eigenaren rekening te houden bij het faciliteren van huurders?”
Het leidde tot een vermakelijke rituele dans van opinion leaders op de kantorenmarkt, die weliswaar regelmatig tegenover elkaar staan, maar ook prima samen kunnen optrekken. aan tafel schoven Flip Verwaaijen (managing director TNT Real Estate), Rob Elsinga (business group lead information worker bij Microsoft Nederland), Gerrit van Vegchel (directeur strategie ING Real Estate Development Nederland) en Luc Smits (directievoorzitter LSI Project Investment).

Stelling 1: Met deze leegstand dienen geen nieuwe kantoren meer te worden ontwikkeld.

Luc Smits: “Laat ik met de deur in huis vallen: LSI is als ontwikkelaar tegen nieuwbouw. Dat klinkt misschien opmerkelijk, maar wij willen niet bijdragen aan een verdere verrommeling van het landschap en een nog grotere leegstand. Natuurlijk noem ik daarbij meteen een paar essentiële uitzonderingen: Áls we bouwen, doen we dat binnenstedelijk, op knooppunten van mobiliteit en volgens het nieuwe werken. En dat we het duurzaam doen, vind ik inmiddels overbodig te vermelden. 

Flip Verwaaijen: “Kijk eens aan, LSI ziet kennelijk het einde naderen, ik vermoed dat Luc binnenkort met pensioen kan gaan. Alle weilandjes zijn inmiddels volgeplempt met ‘postzegelontwikkelingen'. Ontwikkelaars hebben daar veel geld mee verdiend en nu weten ze het niet meer? Ik pleit voor renoveren, stoppen met nieuwbouw! Het zit mij dwars dat makelaars de eindgebruiker misleiden. Ze adviseren puur in het belang van hun portefeuille, niet van de klant. Ik denk dat de eigenaar dit bizarre spel kan doorbreken, door veel beter te kijken naar wat gebruikers werkelijk willen.”

Stelling 2: De meerwaarde van huisvesting voor organisatiedoelen is niet meetbaar, dus kiest de eindgebruiker voor de laagste kosten.

Rob Elsinga: “Zoals wellicht bekend, heeft Microsoft in het nieuwe pan op Schiphol-Rijk ‘het nieuwe werken' toegepast. Medewerkers moeten bij ons altijd en overal kunnen werken. Dat faciliteren we op basis van vertrouwen in plaats van controle. Het kantoorpand is op de eerste plaats een ontmoetingsplek geworden. Gevolg is dat we de volledige zesde verdieping niet nodig bleken te hebben; die hebben we verhuurd. Dat is dus wel degelijk een meetbare meerwaarde! Ons personeel is productiever geworden met minder ruimte en minder reiskosten.”

Luc Smits: “Wij zijn al in 1998 begonnen met het nieuwe werken, dus zo nieuw is het in feite niet meer. Maar de softe kant van ontwikkelen, zoals ik het noem, krijgt helaas weinig waardering bij onze klanten. Welzijn wordt nauwelijks meegenomen in de afwegingen. Het moet altijd goedkoper. Daarom zou ik graag zien dat die softe factoren beter meetbaar worden, dan gaan ongetwijfeld meer gebruikers overstag.

Gerrit van Vegchel: “Ik denk dat Microsoft een grote vergissing heeft begaan door in de kerosinedampen van Schiphol te gaan zitten. De nieuwe generatie werknemers wil een prettige locatie, ze hadden naar de Zuidas moeten komen.”

Flip Verwaaijen: “Dat nieuwe werken is vooral een marketingterm, als je ‘t mij vraagt. In die zin heeft Microsoft het goed aangepakt, dat moet ik Rob nageven. Maar ik kan me niet voorstellen dat die medewerkers het naar de zin hebben op Schiphol-Rijk. Je wilt 's middags toch even boodschappen kunnen doen?

Rob Elsinga: “Boodschappen doen ze gewoon wanneer ze zin hebben, thuis of onderweg. wat wij gedaan hebben, is een bepaalde cultuur creëren. een heel aantrekkelijke cultuur merken we, want we krijgen ontzettend veel bezoekers in ons pand. we zijn van twee receptionistes naar vijftien facility-medewerkers gegaan.

Stelling 3: De belangen van gebruiker en eigenaar zijn onverenigbaar.

Gerrit van Vegchel: De gebruiker is wispelturig. Zeker sinds de crisis is hij erg terughoudend in zijn beslissingen. Dat maakt het voor ons erg lastig om te anticiperen op marktontwikkelingen. Met meer wederzijds commitment op de lange termijn zouden we veel meer kunnen betekenen. Bovendien vraagt het nieuwe werken om nieuwe parameters. Denk niet alleen in kosten maar ook in opbrengst.”

Flip Verwaaijen: “Kom eens met een oplossing voor gebruikers! Wat ik hoor, is niet meer dan een nieuwe lock-in. eerst moest massaal worden gebouwd, nu zoekt de belegger het in beheer. Maar wees gewaarschuwd: Opnieuw zal de wal het schip keren. Laten we een win-winsituatie creëren. Meneer de belegger, er is werk aan de winkel!”

Gerrit van Vegchel: “Nu leg je me dingen in de mond. Maar als je bedoelt dat vastgoedobjecten nog altijd als financiële producten worden behandeld, geef ik je gelijk. Dáár moeten we iets aan doen. Ontwikkel niet zonder gebruiker en ontwikkel flexibel, volgens het nieuwe werken.”

Flip Verwaaijen: “Dan zeg ik toch: Schoenmaker, blijf bij je leest. Nogmaals, dat nieuwe werken is op de eerste plaats een marketingverhaal èn het is erg cultuurgebonden. Daarmee moet je je niet willen bemoeien.” 

Gerrit van Vegchel: “Ik denk dat gebruikers het waarderen dat we met hen meedenken. “

Luc Smits: “Laten we wel wezen. Voor die gebruiker is geld de rode draad. Daar verander je met de beste wil ter wereld niets aan.” 

Flip Verwaaijen: “Ik hoor het al: Ontwikkelaar en belegger reiken elkaar weer de hand in hun strijd tegen de vijand: de gebruiker.”

Luc Smits: “Kom kom, we moeten af van het monofunctionele denken. Samen optrekken om interessante gebieden te ontwikkelen. Dat is niet per definitie aan de gebruiker, maar aan de politiek. En de overheid moet naar de lange termijn kijken. Zo iets als de Amsterdamse grachtengordel is en blijft een perfect voorbeeld. En dat zeg ik als Rotterdammer, kun je nagaan.”